近期，一线城市房地产市场持续升温。国家统计局数据显示，2020年12月，深圳二手房价格同比上涨14.1%。去年下半年以来，上海房地产市场不断传出“新热”、“抢购楼盘”、“业主起价”等消息。除深圳、上海外，北京部分城区，特别是优质教育资源集中的海淀区、西城区、东城区，人气有所上升。

这一轮上涨的原因是什么？未来监管会升级吗？

房地产市场为何升温？一段时间以来，一线城市房地产市场出现过热趋势的原因是多方面的。

部分城市出现“新热”、“万人抖”的原因是新建商品房价格受限，新建住房价格低于同区域二手房价格，一二手房价格倒挂，套利空间大。买就是赚钱。这几天，深圳一些银行排起了长队。据业内人士介绍，这些人都在排队做信用报告，为买新房做准备。事实上，只要一手房和二手房价格倒挂，就很难淬灭购房者从中获利的欲望。

房价的涨跌与信贷紧缩密切相关。中原地产首席分析师张大伟认为，通过经营性贷款进入房地产市场已经成为一线城市房价上涨的原因之一。2020年，在疫情蔓延的背景下，为了帮助小微企业，银行纷纷推出低息经营性贷款产品。所谓经营性贷款，是指借款人为公司的日常经营向银行申请以房地产为抵押的贷款。本应救助中小企业的部分经营性贷款流入了房地产市场。

对于北京、上海等城市的房地产市场来说，这一轮快速上涨包括核心区的学区房，或从市中心的学区房开始，并逐渐向周边地区蔓延。受海外疫情影响，一些打算送孩子出国留学的家长改变了让孩子留在中国的计划，这刺激了不少学区的住房需求。同时，以北京为例。二孩政策出台后几年前出生的孩子，一两年后将升入小学。正是由于近年来幼儿数量的急剧增加，更多的家长为孩子购买学区房。

虽然北京市和部分地区采取了多校分区、捆绑中小学、成立教育集团和分校等措施，将优质资源共享和拓展到其他地区，但短期内仍难以实现教育资源的均衡，从而导致教育资源短缺事实上，与优质教育资源相对应的学区房一直是稀缺资源，这给房价上涨带来了机遇。

近日，深圳、上海的楼市调控政策轮番出台。

针对深圳楼市持续的“高烧”，1月22日，深圳以“打压新房”为由对中介持有人进行处罚。深圳市住房和城乡建设局发现，华润城四期12户认购人受到“三停”处罚，相关违法线索移送公安机关。1月23日，深圳出台加强购房资格审查办法，对在申领商业房产过程中有虚假离婚、代持、虚假流水等违法行为的相关人员，处以“3年内不得在深圳购房”的处罚住房。

上海楼市调控“上海十条”也于1月21日出台，其重点内容包括：打击假离婚炒房行为，离婚后三年内的住房套数按离婚前总户数确定；增值税免征期由两年至五年，有利于拉长二手房交易周期；增加商品房用地供应；严防信用贷款、消费贷款、商业贷款等资金非法流入房地产市场。1月25日，上海发牌房也被纳入限购范围。

一个更“硬核”的调控政策应该是1月29日上海银保监局发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》。

八项措施包括严格落实房地产贷款集中管理、严格首付资金来源审核和偿付能力审核、借款人资质和信贷管理、风险排查等，提出防止消费贷款、经营性贷款等信贷资金违规用于房地产现场。

在上海、深圳相继出台调控措施期间，一则消息引起广泛关注。住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场。这无疑再次释放了严厉调控的重要政策信号。

继深圳、上海之后，杭州也于1月27日升级楼市调控措施，从限购、限售、税收调控、无房家庭认定标准等方面进一步加强调控。值得一提的是，杭州专门针对“新热潮”出台了措施：中签率低于10%的房屋限售5年。这意味着“买就是赚”净红盘，套利风险加大。

北京个别区域房价也出现过热迹象，虽然没有导致调控政策的升级，但变化也在发生。一些中介机构在app上的交易记录和交易价格已经悄然下架。有中介服务人员表示，他们接到的要求是严禁向购房者传递房价上涨信号。不过，一些中介服务人员对房价快速上涨也持理性态度。一位中介服务人员告诉记者：“我们不希望房价上涨太多，一旦调控，市场会很快冻结。”，市住建部门近期多次约谈、连续检查房地产经纪机构。北京市住房和城乡建设委员会主任王飞近日作了表态，这足以让市场警觉起来。他表示，北京将严查资金非法进入房地产市场和中介炒作行为。

有人说，房地产调控就像一场“玩仓鼠”的游戏。一旦出现房价过快上涨趋势的迹象，调控的重锤就会立马落下。

房地产调控的必要性应该反复强调。房地产市场的稳定有利于整个宏观经济的稳定和发展。中国银保监会主席郭树清此前表示，房地产是现阶段中国金融风险中最大的“灰犀牛”。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓玉松认为，无论是防范系统性房地产金融风险，还是防范区域性房地产金融风险，还是房地产企业自身做好风险管理，都有必要建立风险监测预警体系。根据风险产生的原因，建立相应的监测指标体系，准确判断并尽快发现风险。

住房和城乡建设部部长王孟辉表示，要牢牢坚持住房是用来居住的，不是用来炒房的定位，健全政策协调、调控联动、监测预警、舆论引导、市场监管等机制，从而保持房地产市场的平稳运行。

一段时间以来，个别城市的房地产调控效果短期内不明显、不见效，但一段时间后，房价再次上涨。房地产市场的运行是复杂的，容易受到金融环境、信贷政策、教育资源、人才引进、房地产周期等诸多因素的影响。这说明，对房地产调控负有主要责任的地方政府，需要提高对市场温度的感知和调控的准确性。

过热的房地产市场将受到调控。有人形象地比喻，未来楼市调控必须从“灭火”开始，一丝不苟。