近日，北京北辰实业有限公司（以下简称“北辰实业”）公布了今年前三季度业绩。前三季度，由于建筑面积、复工面积、竣工面积同比下降，归属于母公司的收入和净利润分别下降52.09%和90.13%。

值得注意的是，公司三季度归属于母公司的净利润大于中期报告中86.19%的净利润。可以看出，北辰实业有限公司在三季度国内经济普遍复苏的情况下，其业绩并没有发生明显变化。

北辰实业三季报数据显示，公司前三季度实现营业收入48.25亿元，同比减少52.09%；实现归属于母公司的净利润1.29亿元，同比下降90.13%。扣除非经常性损益后归属于母公司的净利润7455.45万元，同比减少94.24%。

与一季度母公司净利润1.97亿元相比，北辰第二季度和第三季度分别亏损2000万元和5000万元。在国内经济持续复苏的同时，公司业绩却持续亏损。

从2019年年报数据来看，北辰实业虽然有很多与自持物业相关的收入，但商品房销售收入仍占绝对主力的86.23%。因此，房地产开发与结转是影响业绩的核心因素。

实际上，在结转方面，北辰实业处于量价齐跌的状态。公司前三季度实现新开工面积80.15万平方米，同比下降34.18%，收入同比下降52.09%，竣工面积155.3万平方米，同比下降12.16%，同比下降22.37%。

可见，北辰的平均结算价格有所下降。根据公司经营数据公告，前三季度结算面积27.25万平方米，同比下降47.06%；结算金额36.78亿元，同比减少54.32%。

这使得北辰的毛利率和净利润率大幅下降。从2019年的9.16%升至今年的3.92%。

前三季度，北辰实业实现销售面积50.65万平方米，同比下降50.34%，销售金额90.43亿元，同比下降40.82%，销售均价17854元/平方米。

在销售乏力的情况下，公司加大了拿地力度。1-9月，北辰实现新增房地产储备42.27万平方米，略低于同期销售面积，但同比增长59.69%。

然而，北辰加大征地力度的合理性值得怀疑。截至上半年，公司土地储备面积达到726.57万平方米，与上半年50.65万平方米的销售量相比，可以满足10年以上的销售需求。即使按照2019年126万平方米的销售预测，未来6年也足够了。

相比之，目前主流的房地产龙头企业景气周期一般在3-4年左右。在当前杠杆化的背景下，房地产业强调快速周转、快速支付、减少负债、提高利润率。