SOHO在中国进行的为期五个月的私有化谈判已经结束，并以"交易结束"告终。

8月13日晚，SOHO中国宣布，该公司与投资者之间关于2020年3月11日公告中提到的潜在交易所的讨论已经终止，迄今尚未就潜在交易的条款达成共识。

对于交易的失败，一些业内人士认为，由于疫情的影响，今年写字楼租金和租金有所下降，双方在价格上可能存在分歧，除了注意谈判失败外，市场还相当关注近年来频繁"卖"卖"的SOHO中国是否会重启私有化谈判。

或者在估值问题上存在分歧。

早在3月10日，就有报道称，黑石正与SOHO中国进行谈判，将后者私有化，价值40亿美元，黑石的出价为每股6港元。

当时，SOHO在中国私有化的消息传出后一天，SOHO股价上涨37.58%。面对"私有化传闻"和其他消息，SOHO中国于3月11日发布了一份澄清通知，称该公司正在与海外金融投资者谈判，探讨战略合作的可能性，战略合作可能会或不会导致对该公司股票的全面收购。

在接下来的几个月里，SOHO中国定期披露的外部谈判没有取得实质性进展。

然而，在此期间仍有谈判的迹象。据相关人士称，5月4日，由于新冠肺炎的影响，该公司的前景充满不确定性，黑石集团(Blackstone Group)和SOHO中国私有化谈判陷入停滞。与此同时，债券市场的动荡引发了对融资的担忧，这也是双方谈判的障碍之一。

当时，双方的谈判还处于初期阶段，一旦局势稳定，谈判可能会恢复。消息传出后，SOHO中国的股价再次经历了"过山车"。

铜泽研究院高级分析师肖云翔分析了交易失败的原因。黑石和SOHO私有化谈判花了太长时间才达成协议，从公告到目前的近5个月。尤其是在新冠肺炎疫情的特殊时期，3月份的估值与前一时期相比，并不代表当前的市场活力大幅上升，其估值是否符合当前市场预期，已成为双方存在分歧的主要原因。

私有化会重新启动吗？

SOHO将中国私有化的举动打击了市场敏感的神经，这可能与潘石屹夫妇多年来在中国出售资产有关。

香港万达通讯社(Wanda News Agency)报道称，2019年10月30日，SOHO中国正考虑以80亿美元出售其在中国的写字楼权益。随后，据财新报道，SOHO中国计划分批出售其所有八项核心资产，所有交易预计将在未来两年内完成。八个项目的出售意味着SOHO中国将清空其在内地持有的全部商业资产。当时，SOHO中国表示，"一切都是基于这一公告"，"潘石义清仓行动也很猖獗"。

在这个模棱两可的时代，频繁出售资产表明了SOHO中国明确其立场的决心。事实上，自2012年SOHO中国从"开发-销售"向"发展-控股"过渡以来，SOHO中国一直在频繁出售国内资产。其中，2014年至2019年期间，SOHO中国出售了约293.41亿元人民币的资产。其中84.93亿元将外滩"土地王"50%的权益转让给复星国际，52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场，50.8亿元出售岭港SOHO等。

关于出售资产的逻辑，SOHO中国董事长潘世一曾说过："业务上永远不会改变的规则是，资产低于更高。"SOHO中国将始终遵循这一原则，总是判断什么时候价格低，什么时候价格高。

潘石屹对中国的租金水平并不满意。"在北京等城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资本成本超过4%，这几乎是房地产行业的最低资本成本，但在这种情况下，这意味着房地产业务今年仍将损失2%。"这是怎么做的呢？"潘石毅说。

这也反映在其财务报表中。2012年至2018年，SOHO在华营业收入由161.43亿元降至17.21亿元，返母净利润由105.85亿元降至19.25亿元。根据2019年的财务数据，SOHO中国的营业额约为18.47亿元，比去年同期增长约11%；净利润13.2亿元，比去年同期下降约31.9%；累计租金收入18.33亿元，比去年同期增长约5.6%。

到2020年，疫情已经在办公空间市场迎来了冬天。在5月举行的SOHO中国2019年股东会上，潘石屹还提到新冠肺炎疫情给SOHO中国带来了挑战，称上海四个项目的恢复工作更好，达到了流行前的水平，而北京的项目不如上海的好。在2月和3月疫情最严重的时候，收租率约为50%。潘世一还表示，小公司和传统企业都有较高的退租率，租金回报率确实有所下降，但一些与互联网和在线教育相关的公司却幸存下来。

这显然不符合"商人"潘石屹的逻辑。在清理仓库的决心下，SOHO中国将继续走私这条路。肖云祥认为，近年来SOHO中国一直在"销售"，黑石一直是中国市场上"扫地"的节奏。两家公司的基本需求是一致的，所以两家公司都是真诚的，关键在于价格。香港股市的估值一直被低估，尽管黑石3月份的报价几乎是SOHO在中国股价的两倍，而且就房地产本身的价值而言，很明显，在疫情爆发后，其价格正在走高。